2019 부

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경실련 "10년간 250만세대, 다주택자가 구매

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190717

올 7월 들어 주택경기가 다시 요동치고 있다. 올 하반기 주택시장의 향방에 시장관심이 쏠리고 있다. 전문가들 조차 엇갈리는 예측불허 전망을 내놓고 있다. 수요자들은 짙은 안개 속을 걷는 느낌이다.

서울강남재건축을 필두로 마.용.성.광을 넘어 동작구, 동대문, 양천, 노원, 도봉, 강북구로 확산되는 추세다. 경기도 관문지역인 하남, 구리, 남양주, 성남, 삼송, 광명집값도 상승대열에 합류했다. 상승세를 키우는 모습이 역력하다.

최근 들어 젊은 층의 내집마련 움직임도 빨라지고 있다. 서울도심권, 한강변 중소형 새아파트가 상승을 주도는 가운데 50~60대 대신 30~40대가 주택시장의 주 구매층으로 떠오르고 있다. 요즘 시장을 바라보는 새로운 관전 포인트다.

그렇다면 작년 9.13대책이후 하락하던 집값이 올 4월 이후 불과 5개월 만에 수도권 집값이 슬금슬금 다시 기어오르는 이유는 뭘까. 집값하락을 마무리 하고 새로운 대상승 사이클이 재시동 되는 걸까.

집값이 바닥을 찍고 다시 오른다면 지금이라도 집을 사야하나 말아야 하나가 질문요지다. 실수요자의 최대 고민도 여기에 있다.

필자의 답은 올 연말까지는 최대한 인내심을 갖고 기다리라는 것이다. 과거 경험을 보면 저점을 확인 후 내집마련에 나서도 늦지 않다는 것이다. 기다리는 것도 투자라는 말이 있다. 경험칙 상으로 역사적 저점이 언제인지 사전에 정확히 알 수는 없다.

다만 거래바닥징후 이를테면 고점대비 20~30% 가격하락하거나 전세값 재상승, 공급물량 및 미분양물량 감소등 여러 가지 바닥탈출신호를 보면 짐작할 수 있다. “무릎서 사서 어깨에서 팔아라!” 라는 투자격언도 참고 할만하다.

만일 당신이 지금 집사기를 서두른다면 이는 올바른 선택일까. 신중모드가 낫다. 지난 5년간 주택을 저가에서 매입할 수 있는 최적의 구매시기를 놓쳤다는 사실과 서울지역 이름 있는 대표아파트는 이미 그 값이 두 배, 강남재건축은 3배 가까이 급등했다는 사실을 절대 간과해선 아니 된다. 저점구매, 최적기는 실기했다는 말이다. 지금 당장 뒤늦게 시류에 편승하거나 눈앞의 투자수익만 쫒다보면 투자위험에 노출된다. 공격적인 투자행동은 자제하고 마땅히 경계하며 조심할 때다. 여유를 갖고 기다리다 보면 저점매수기회는 언제든 다시 찾아 오는법. 부동산은 장기투자재로서 투자활동도 단거리가 아닌 장거리 마라톤전략이 유효하다. 과학적 사고와 투자행동, 투자패턴, 투자전략만이 실패하지 않는 성공비법이 된다.

올 하반기 부동산경기전망 관련하여 알아두면 유익한 주요변수와 예측기법, 전략은 3가지로 압축된다.

첫째, 통계상으로 지난 2013년 바닥을 치고 상승을 시작한 수도권 주택경기는 현재 6년째 상승세를 이어가고 있다. 주택경기를 큰 흐름상으로 진단해 볼 때, 올해는 지난 5~6년간의 대 상승을 마무리하고, 하락국면으로 전환되는 조정기를 맞을 공산이 크다. 과거통계상 6년 이상 집값이 지속적으로 상승한 사례가 없고 상승기 다음에는 반드시 안정기 내지 조정기를 맞은 경우가 태반이다.

작년 10월경이 고점 내지 고점상태임을 추정케 하며 지금은 과도기로서 집값이 출렁이나 이는 올해 말까지 주택시장 흐름을 관찰하면 방향성을 어느 정도 알 수 있다는 말이다. 고점과 저점은 사후에 통계를 통해 확인가능하기 때문이다. 무엇보다 가격에 선행하는 거래량과 전세값, 미분양지표와 추가 발표가 나오는 분양가상한제등 정부정책은 또 다른 변수이다.

둘째, 부동산경기에 직간접적인 영향을 미치는 변화요인(KEY FACTOR)으로는 인구구조 변화, 소득구조의 변화를 비롯해 실물경기, 정책, 금리, 수급, 심리, 환율, 금융, 글로벌 부동산경기등 여러 가지 다양한 변수가 존재한다. 일단 경제성장률, 정책기조, 금리수준, 수급동향, 투자심리등 주요 요인의 변화를 보면 상승요인보다 하락요인이 좀 더 많다는 셈법이다. 특히 경제성장률 둔화등 실물경기가 위축되고 있다는 점은 소득과 부동산경기와의 상관관계로 볼 때 상승추세를 점치기는 어렵다.

초고강도 규제정책의 강화나 세금인상, 글로벌도시의 주택시장 조정흐름도 국내 경기만의 나홀로 상승을 점치기는 어렵다. 다만, 금리인하, 재건축 재개발억제로 강남과 마.용.성.광등 도심권의 주택공급이 동결되고 3기신도시에서 1기 분당, 2기 판교. 광교. 위례신도시처럼 강남대체주거신도시가 빠진 점 즉, 향후 공급부족에 대한 우려는 과잉유동성, 땅값상승과 함께 상승기대감을 불어 넣기에 충분하다.

달러, 미국채권, 금, 주택등 전통적인 안전자산에 대한 선호심리강화와 언제든 수면위로 부상하는 뇌관인 리디노미네이션(화폐개혁)가능성도 집값을 자극하는 또 다른 요인이다.

셋째, 언급한대로 주택경기의 순환변동 이나 주요변수로 보건대 국내 집값은 하반기이후 안정기 내지 조정국면에 진입할 확률이 높다. 경기 고점상태에서 호악재가 충돌하면서 한동안 출렁거리는 양상이 반복될 수도 있다.

시장의 불안정성, 즉 전체적으로는 안정되는 가운데 국지적으로 상승하는 모습이 출현하는 이유는 조정국면으로 전환되는 초기에 일시적으로 나타나는 현상 이거나 소수거래에 따른 통계적 착시현상 혹은 잘못된 공급정책으로 인한 부작용의 발산, 기저효과 등으로 풀이된다.

부동산경제학 이론에 따르면 부동산경기는 일반경기에 비해 후행적이며 순환변동이 불규칙적이며 진폭이 크고 따라서 정확한 예측은 쉽지 않다. 게다가 나라별로 그 주기도 다르며 영향을 미치는 변수도 다양하고 복잡하기 때문이다.

지난 2년간 집값 급등기에 문재인정부가 택한 초강력규제정책의 변화는 시장안정과 서민주거복지를 위한 합목적성과 시급성면에서는 합리적 기조로 사료된다. 하지만 수단의 선택성과 실효성 측면에선 만족할만한 성과를 도출하고 있지는 못하고 있다는 점에서 절반의 성공에 그쳤다는 평가다.

규제정책에만 몰입할 것이 아니라 서울집중수요를 적절하게 분산시킬 수 있는 3기신도시와 재건축. 재개발정책의 전면수정등 근본적인 추가 보완대책이 필요하다.

올 하반기는 국내외 환경 급변으로 그 어느 때보다 시장의 불확실성과 불안정성이 증폭될지도 모른다. 여러 가지 파급여파로 인해 특히 강남 재건축과 도심권, 인기지역, 호재지역은 매도자와 매수자간 힘겨루기에 따라 등락을 거듭할 수도 있다.

정부와 투자자간 쫒고 쫒기는 돈의 전쟁이 올해 말 이나 내년 총선전까지 이어질 공산도 크다. 정책당국과 시장참가자(매매자) 모두가 일희일비하거나 긴장의 끈을 놓지 말아야 하는 이유다.

이지점에서 주택에 대한 중요성과 주의식, 주거인식을 다시 한번 일깨워 주고 싶다. 부동산 중에서도 주택은 ‘의식주’라고 해서 삶을 유지하기 위한 필수재화로 꼽힌다. 주택문제, 주거생활의 선택은 인간의 생존본능과 기본욕망이 1차적으로 실현되는 일상생활의 최전선 현장이다. 집은 가족과 더불어 삶의 행복을 누리는 삶의 터전, 안식처다. 한걸음 더 나아가서 보면 주택은 삶의 질, 행복지수, 노후안전망과도 직결되는 과제이자 더없이 소중한 평생자산으로 손색이 없다.

국가적으로도 최우선적 정책과제가 됨은 물론 문제해결을 위한 근본해법의 모색과 적기해결에 총력을 기울여야 한다. 국민입장에서도 주거문제는 생존전략으로 직업, 건강, 가족문제와 함께 1순위과제로 풀어야 하는 절대숙제가 되었다. 각자도생(各自圖生) 한다는 각오로 집한 채로 행복한 노후를 준비하는 데 빈틈없이 최선을 다해야 한다. 신의 한수가 필요한 때다. 건강관리 하듯 자산관리를 하면 어떨까. 조심스럽게, 치밀하게 장기적으로 평생관리가 필요하다.

구체적으로 조언하면 올 하반기는 그어느때보다 부화뇌동하기보다는 좀 더 차분하고 현명한 대응전략이 요구되는 중요한 시기라는 얘기다. 투자가치가 낮은 좀비 부동산, 좀비 아파트는 과감히 버리고 투자가치와 미래가치가 높은 ‘슈퍼부동산’, ‘슈퍼아파트’로 지금당장 갈아타기를 권한다. 지금은 5~10년 후를 내다보고 부동산자산의 포트폴리오를 재구성하기에 최적기라는 판단이다.

[고종완 한국자산관리연구원장]
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